Лиана Кварчелия о продаже недвижимости

Лиана Кварчелия о продаже недвижимости
Лиана Кварчелия о продаже недвижимости
13.08.2015
Текст выступления на круглом столе «Привлечение российских инвестиций. Развитие рынка недвижимости и туристического кластера. Закон об особенностях оборота жилья». Круглый стол организован Российским «Институтом развития самоопределившихся государств». Сухум, 12 августа 2015 г.  
Спасибо за организацию круглого стола, поскольку тема очень актуальная. Открытие рынка недвижимости – это одна из тем, которая бурно обсуждается в обществе. Есть две позиции. Одна позиция – вообще не продавать недвижимость иностранцам. Вторая – продавать, но с ограничениями. По-моему, никто не говорит о полной открытости рынка.
Мне кажется, для того, чтобы разобраться в этом вопросе, обществу не хватает профессионального мнения. Необходимы экспертные оценки экономистов и юристов, учитывающие все риски и выгоды в связи с той или иной позицией. Жаль, что сегодня в работе круглого стола не участвуют те депутаты Парламента и эксперты, которые уже заявили о том, что иностранным гражданам недвижимость продавать нельзя. Важно было бы выслушать их аргументацию.  
Говоря об открытии рынка недвижимости для иностранцев, необходимо, во-первых, разобраться, в какой степени инвестиционная привлекательность Абхазии зависит именно от открытости такого сегмента недвижимости, как жилье, и насколько такое решение улучшит экономическую ситуацию в Абхазии.  
Во-вторых, важно понять, почему в нашем обществе с беспокойством воспринимают идею открытости рынка в сфере продажи недвижимости иностранцам, при том, что есть желание сделать Абхазию инвестиционно более привлекательной. Эти опасения существуют в контексте общего ощущения уязвимости Абхазии как государства в силу его частичной признанности, в силу сложной экономической ситуации и большой зависимости от российской экономической помощи, в силу малочисленности абхазов и т.д. Кроме того, обсуждение вопроса продажи недвижимости происходит в контексте недавних достаточно эмоциональных обсуждений российско-абхазских соглашений. Так что, обеспокоенность в обществе можно понять.  Если говорить о более конкретных опасениях, то люди боятся, что поднимутся цены на недвижимость, и граждане Абхазии окажутся неконкурентоспособными. Есть опасение, что местное население постепенно будет вытеснено из городов, из центральных районов, что вместе с недвижимостью будет продаваться земля, что абхазы станут постепенно терять контроль над экономическими рычагами в своей стране и пр. 
 Важно серьезно проанализировать, что более эффективно поможет снять все эти опасения: полный запрет на продажу недвижимости иностранцам, который сегодня на практике можно обойти, и который поощряет приобретение вида на жительство и, в конечном итоге, гражданства Абхазии со всеми вытекающими политическими последствиями, или же частичная открытость рынка недвижимости, обусловленная целым пакетом протекционистских мер. Кстати говоря, я не считаю, что реакцией на любое нарушение закона (в данном случае я имею в виду незаконную продажу недвижимости) должна стать легализация этого нарушения. Тут надо рассматривать ситуацию с точки зрения того, что мы можем приобрести, и что мы можем потерять. 
 В мире есть самые разные примеры решения вопроса — от полного запрета на покупку недвижимости иностранцами до полной открытости рынка недвижимости. Посредине находятся страны, в которых рынок недвижимости не закрыт, но ограничен определёнными протекционистскими мерами, с разной степенью успешности защищающими интересы граждан этих стран. Речь идет о таких мерах, как выбор сегмента недвижимости, подлежащего частичной открытости – например, коммерческие и промышленные объекты. Если же речь пойдет о рынке жилья, то в международной практике существуют такие меры, как квоты (например, ограничение объема годовых продаж или определение допустимого процента иностранной собственности в многоквартирном доме); определение типов недвижимости, разрешенных для продажи иностранцам (например, только квартиры в многоквартирных домах); зональность (определение районов, в которых разрешена или запрещена продажа недвижимости); выделение при строительстве иностранным инвестором многоквартирного дома определенного процента жилой площади мэриям для удовлетворения потребностей местных очередников; специальное налогообложение при покупке и продаже недвижимости иностранцем; предоставление права на покупку недвижимости без права прописки и получения вида на жительство; категоризация недвижимости — первичное/вторичное жилье и определение того, что можно приобретать в собственность, а на что распространяется лишь право аренды; запрет на компактное поселение иностранцев; учет мнения соседей; наконец, государственное разрешение в каждом конкретном случае — есть страны, например, такие как Австрия, где каждый кейс рассматривается в индивидуальном порядке, и т.д.
В любом случае, прежде чем принимать какие-либо решения в этой сфере, необходимо просчитать долгосрочный эффект как от принятия соответствующего закона, так и от его отсутствия; нужно изучить мировой опыт, в особенности опыт маленьких стран со схожей демографической ситуацией. Необходимо посмотреть, какие ограничительные меры дают наибольший эффект, какие меры были бы наиболее адекватными в контексте Абхазии — и с точки зрения защиты интересов граждан Абхазии и с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности страны и, в целом, экономической состоятельности Абхазии. Необходимо найти правильный баланс между этими составляющими, и в этом деле торопиться не следует. Кроме того, без серьезной борьбы с коррупцией бессмысленно вообще говорить о каких-либо решениях, поскольку и полный запрет и частичные ограничения можно будет обходить — в итоге потеряет в целом наше государство.
В заключение хочу еще раз подчеркнуть, что для принятия верного для Абхазии решения необходимо уйти от популизма в сторону всестороннего обсуждения данного вопроса, опирающегося на профессиональные заключения экономистов, юристов – экспертов, которые смогут с разных точек зрения оценить все риски и выгоды и дать прогноз развития ситуации.